自10.5限购政策之后，在全国普遍降温楼市的政策背景下，担心借新区概念不断攀升的江北能否持续发展成为人们普遍讨论的话题。与发展建设速度相比，过快的房价涨幅速度成为前景担忧派最大的理由，而举全市之力建设的号召则成为看齐上海浦东的乐观派驳斥的有力论据。那么对于争论不休的江北楼市其发展如何，应该如何认识呢？ 鸡蛋因得适当的温度而变化为小鸡，但温度不能使石头变为小鸡。无论是限购抑制还是扶持建设都只是外在因素的变化，从根本上来说，内因才是其变化的决定要素，因此对江北楼市发展的认识还是应基于其经济市场能力等进行内因分析，才能合理确定后续影响。 一、经济产业分析 经济发展需要周期较长：根据相关统计，2015年，江北新区地区生产总值同比增长10%左右，其中三产增加值606.23亿元，增长11.15%；全社会固定资产投资完成1563.59亿元，增长3.23%；社会消费品零售总额完成541.72亿元，同比增长12.48%。在江北新区概念确定之后，江北的建设发展有了较好的发展，但通过以下2014年数据统计分析可知，江北新区本身的经济属于典型的追赶型地区，对区域的发展引领作用较弱，因此江北新区经济实力增强需要较长过程。 (2014年数据，数据来源：江苏省统计局)产业定位与浦东仍有差距：根据南京市江北新区管委会（筹）组织编制的《南京江北新区产业发展规划（2015—2030年）》规划，江北新区未来产业发展定位为“4+2”现代产业体系，其中，“4”是指智能制造、生命健康、新材料、高端交通装备四大先进制造业，“2”是指现代物流、科技服务两大生产性服务业。从定位来看，江北的产业发展动力主要还是资本密集型产业经济，但从南京发展来看，河西的金融商业中心的定位已经落实。而根据2014年浦东经济发展所占全市比重及浦东金融产业占第三产业比重可知，浦东的金融业是其第三产业重要产业，在上海市占据主导位置。基于以上分析，江北新区的产业定位决定了其发展与金融产业发展的浦东新区，甚至天津滨海新区都有所差距。 (2014年数据，数据来源：上海统计局) 二、楼市发展预测 前期趋力减弱，后续增速或放缓：江北新区房价年度涨幅超万元，地区最高楼面价跃升到2万/㎡，作为全国第十三个国家新区，成为除上海浦东之外，房价最高的国家级新区。但从目前来看，江北新区此前价格上涨的主要驱动力在于：全国主要城市的上涨趋势、国家新区概念，全国主要城市的上涨趋势使得整体南京持续上涨，中心区居住需求外溢，国家新区概念使得江北成为关注重点，投资需求增长。但目前全国限购风潮使得上涨趋势可能迎来周期转折，国家新区概念已经热过，前期上涨两因素影响减弱已成定局。目前江北新区房价已居于一个较高的水平，因此后续楼市或将有所调节，平稳理性或许将成为后续江北楼市发展的主旋律。 江北房价走势 三、后续展望 10月14日，江北挂牌出让NO.2016G68和NO.2016G69地块，两幅地块的最高地价均高于此前区域地王价及区域销售均价，在11月土拍中两挂牌地块的市场反应将为地产市场预判的信息窗口。但从江北的经济发展需求来看，平稳合理的发展速度及期望才是长效发展的有效力量，因此无论11月江北两地块拍地如何，举全市之力发展江北的政府对于江北楼市都或将有所调控，即楼市的过快增长和过快下滑都不是政府需要。而后期受楼市大环境影响，在市场选择的竞争下，对于明显不足的楼盘或将下调。